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地价上涨是否会推动房价进一步上涨

发布时间:2021-01-07 18:38:38 阅读: 来源:车床厂家

地产情报站

现在的土拍市场,面粉贵过面包,是一种常态。

而且,很多粉丝所在城市的土拍市场,依然是火热的。

比如宁波,

比如重庆,

比如嘉兴,

前两天,大炮发言也提到,土地价格的上涨还会推动房价继续上涨。

大概只有东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的,而中部、西部和东北地区整个平均房价都低于平均地价,这是6月份国家统计局公布的数据对比情况。你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗?

于是,粉丝就会有一个疑问,站长,你总说,等10月份左右大部分热点区域的楼市会降温。可如今土拍市场这么热,地价还在上涨,房价还会跌吗?

今天,站长就为大家解答这个疑问。

价格是由供需关系决定的

问:假设一个小区土拍价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两年后房子建成,房价是多少?

答案是,不知道。

因为,价格是由供需关系决定的,而不是由成本决定的。

在大牛市的时候,西安某楼盘前两年土拍成本价600元/㎡,今年7月份开盘的价格达到15000元/㎡左右。

而在淡季的时候,即使土地价格再便宜,也会出现多次流拍,底价成交的情况,更不要提房价了。

君不见开发商土拍动不动就要搞个大新闻,拍在最高点折本的情况也多了去了。只是没人报道,默默含泪大甩卖而已。

比如,2009年12月,上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块,溢价302%,成为当时上海南翔地区单位楼板价高的地块。业内人士测算,该地块项目总成本大约2.1万元/平方米,但为了回笼资金,该楼盘2011年11月开盘时的均价仅为1.9万元/平方米。

这就是拍在高点,卖在低位。现实中,嘉定这个盘更惨的情况有的是。

总之,我们根据现在的土拍价格,去衡量以后的房价是不准确的。

高价拿地为了啥?

开发商拿地之前也是要测算收益的。为啥开发商敢拿这么高的地价?因为他会提前做个预测,未来会买出更高的房价。

但实际上,谁能这么神准,猜中未来房价能到什么价位呢?开发商能做的就是:周转足够快、老天爷足够给面子。

从借钱拿地到卖房赚钱,要不你就图快。趁着大牛市,比如现在的三四线,还有不限购的环渤海区域,抓紧拍地拿地,旺季的时候赶紧脱手回本。之前任大炮不是说了么,以前建房子,从拍地到建成差不多两年以上的时间,现在都缩短了,基本都是一年左右。

要知道市场是瞬息万变的。317之前的北京房子连连跳涨,谁又想到两个月后房价会回落,市场低迷了呢。政策不确定性很大。所以,想在大牛市赚到钱,就需要跟时间赛跑,高速度运转。万科能成为地产一哥,原因之一就是他高周期运转。

后来恒大,碧桂园、融创也学会了。碧桂园从拿地到开盘的时间最快能缩减到5个月。资金回流保证在10个月之内。其他开发商在犹豫、拿不准时机的时候,碧桂园房子都卖了一半了。还有融创,上周站长去融创一个楼盘踩点,售楼小姐姐告诉站长,他们刚刚收到开盘的通知,半个月左右的时间用来蓄客,卖出本期房源。

趁热拍地,趁热高价卖出。这就是为啥高价拿地的套路。开发商也要看行情吃饭的。一旦市场下行,楼市遇冷,那就尴尬了。做过销售的都知道,淡季的时候,不是打几折能卖出去的问题,而是压根卖不去的问题。楼盘越降价老百姓越不买。

地价不一定推动房价

为啥任大炮有底气说,地价上涨必然带来房价上涨呢?

长期来看,我国城市化进程还需要发展,人口聚集效应也越来越明显,一二线人口净流入的城市土地肯定是不够的。所以地价会上涨,房价也会上涨。

再者,从开发商的角度考虑,卖房子总是要赚钱嘛。一旦发现拿地拿在最高点了。为了利润,没办法也只能做豪宅了。所以即使旁边房子2万,你也要做出4-5万的豪宅来。

所以为什么我们能看到,很多地方,自住房,或者拆迁房旁边往往会有别墅富邻居们,场面非常的尴尬。

还有一种情况是,在淡季拿地。就是我们说的左侧交易。比如孙宏斌,许老板。都是在08年低迷时期左右拿地,增加负债。后来赶上货币宽松的好时候,不断加杠杆,才成就了今天的规模。

不过他们也心惊胆战。因为淡季买地,房子是不容易卖出去的。唯一能做的就是保证资金链够长,等牛市的时候卖房子翻身。所以许老板,孙宏斌都是借钱、融资的好手。

恒大的许老板,经常丧心病狂的为了资金回流搞促销,打折出售,本质上就是怕资金链断裂。孙宏斌就更不用说了,万达老王借给孙宏斌钱,让他收购自己……

总之,敢于在逆周期拿地,而且做到前三的规模,站长是非常服气的。许老板之前借了非常多的钱,现在正在慢慢还,而且还了不少。

为啥许老板这么着急还钱呢?也许任大炮给了我们答案。

任大炮在近期会议上说,从总的市场情况看,我不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。

但是孙宏斌,好像一直在不停地买买买。咳咳,他应该会很缺钱吧,现在是旺季,还不用太着急,不过也很快要着急了。

以下是站长跟基友不负责任的猜测。

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